Starters lenen meer dan doorstromers: wat betekent dit voor jou?

Wie de woningmarkt de afgelopen jaren heeft gevolgd, weet dat de positie van starters allesbehalve benijdenswaardig is. Maar een nieuwe ontwikkeling maakt de situatie nóg pregnanter: in een groeiend aantal gemeenten is de gemiddelde hypotheek van een starter inmiddels hoger dan die van iemand die al een woning bezit en doorstroomt naar een nieuwe woning. Een trend die experts omschrijven als versnellend — en die verstrekkende gevolgen heeft, ook voor beleggers die vastgoed als vermogensopbouwstrategie overwegen.

Hoe kan een starter méér lenen dan een doorstromer?

Op het eerste gezicht lijkt het paradoxaal. Doorstromers hebben immers al eigen vermogen opgebouwd via eerdere huizenprijsstijgingen en aflossingen. Maar juist daar zit de kern van het probleem. Doorstromers brengen hun overwaarde in als eigen inleg en lenen daardoor netto minder. Starters, zonder eigen vermogen en met maximale leencapaciteit op basis van inkomen, gaan tot het uiterste van wat de bank hen toestaat.

Dit leidt tot een merkwaardige situatie: de starter heeft een hogere hypotheekschuld, maar óók een hogere maandlast in verhouding tot zijn inkomen. De risicoblootstelling is daarmee significant groter. De vastgoedmarkt als beleggingsvehikel kent dus twee gezichten — voor de doorstromer een vermogensmachine, voor de starter een sprongplank met een smal net eronder.

De gemeenten waar de omslag al heeft plaatsgevonden

De trend is niet uniform verdeeld over Nederland. In stedelijke gebieden met hoge woningprijzen — denk aan gemeenten in de Randstad, maar ook in middelgrote steden als Eindhoven, Utrecht en Haarlem — is de omslag het meest zichtbaar. Starters in deze gebieden gaan doorgaans voor appartementen of kleine rijtjeswoningen in het segment tussen de 350.000 en 500.000 euro. Doorstromers met overwaarde kopen in een vergelijkbaar segment, maar met substantieel lagere financiering.

In landelijker gemeenten is het beeld nog gemengd, maar ook daar versnelt de trend. De combinatie van hogere huizenprijzen en stagnerende loonontwikkeling drijft starters richting de maximale hypotheekgrens, terwijl doorstromers door opgebouwde overwaarde juist minder hoeven te lenen.

Structurele oorzaken achter de omgekeerde hypotheekverhouding

De oorzaken zijn meervoudig en hangen nauw samen met macro-economische ontwikkelingen die ook voor beleggers relevant zijn:

• Historische prijsstijgingen: Woningen zijn de afgelopen tien jaar met gemiddeld 80 tot 100 procent gestegen in waarde. Doorstromers profiteren hiervan; starters betalen de actuele marktprijs.
• Studieschuld en hogere levenskosten: Veel starters dragen een studieschuld mee, wat hun maximale leencapaciteit drukt — en hen toch dwingt de grens op te zoeken om überhaupt voet aan de grond te krijgen.
• Rentestijgingen van 2022-2023: Hoewel de rentes inmiddels wat zijn gedaald, liggen ze structureel hoger dan het historische dieptepunt. Dit verhoogt de maandlasten bij hogere hypotheekbedragen aanzienlijk.
• Beperkt aanbod: Het tekort aan woningen dwingt starters tot overbieden, wat de hypotheeksom verder opdrijft.

Wat betekent dit voor de bredere woningmarkt?

De versnellende trend heeft implicaties die verder reiken dan individuele koopbeslissingen. Op macroniveau signaleert het een groeiende vermogensongelijkheid: wie al bezit, bouwt versneld vermogen op. Wie nog moet beginnen, financiert dit voor een groot deel met schuld. Dit is geen nieuw fenomeen, maar de scherpte waarmee het zich nu manifesteert in concrete hypotheekdata is opvallend.

Voor vastgoedbeleggers die overwegen te diversifiëren via vastgoed ETFs in plaats van direct eigendom, biedt dit overigens een interessant perspectief. ETFs op vastgoedindexen — zoals de FTSE EPRA NAREIT — geven blootstelling aan professioneel beheerd vastgoed zonder de concentratie van risico in één woning. Juist in een markt waar directe aankoop steeds meer gelimiteerd is tot doorstromers met overwaarde, winnen indirecte vastgoedinstrumenten aan relevantie.

Vergelijking met eerdere periodes

De situatie van nu vertoont overeenkomsten met de periode 2006-2008, vlak voor de financiële crisis. Ook toen leenden starters relatief maximaal, terwijl doorstromers op hun overwaarde dreven. Het verschil is dat de hypotheekwetgeving sindsdien fors is aangescherpt: aflossingsverplichtingen zijn strenger, en de loan-to-value ratio is begrensd op 100 procent. Dit beperkt de neerwaartse risico's, maar elimineert ze niet.

Wat ontbreekt ten opzichte van 2006, is de explosieve groei in hypotheekproducten met variabele rente. De meeste starters kiezen nu voor langjarige rentevaste periodes, wat de directe rentegevoeligheid tempert. Het structurele betaalbaarheidsrisico blijft echter onverminderd groot.

Wat betekent dit voor jou als belegger?

Voor beleggers die de woningmarkt niet alleen als woonvraagstuk maar als vermogenslandschap benaderen, zijn er meerdere lessen te trekken. Ten eerste bevestigt deze trend dat direct eigendom van vastgoed steeds meer een voorrecht wordt van wie al vermogen heeft. Dat maakt alternatieve instrumenten aantrekkelijker — denk aan vastgoed ETFs die wereldwijd spreiden over commercieel en residentieel vastgoed.

Ten tweede is het verstandig om de woningmarkt niet los te zien van de bredere economie. Hoge schuldenlasten bij starters remmen consumptieve bestedingen, wat doorwerkt in bedrijfswinsten en aandelenkoersen. Een goed gespreide beleggingsportefeuille — met ruimte voor dividendaandelen als stabiele inkomstenbron — is dan ook waardevoller dan ooit.

Wie vastgoed als investeringsklasse wil verkennen zonder de liquiditeitsrisico's van direct bezit, doet er goed aan de markt voor beursgenoteerd vastgoed nader te bestuderen. De huidige marktdynamiek, waarbij starters structureel hogere schulden aanvaarden, wijst op een woningmarkt die in zijn huidige vorm onhoudbaar is zonder structurele beleidsinterventie. Dat schept onzekerheid — maar ook kansen voor wie goed gepositioneerd is.