Vastgoed beleggen gidsen

Vastgoed beleggen zonder eigen huis: de opties

Vastgoed staat bekend als een stabiele en renderende belegging. Maar niet iedereen heeft het kapitaal om een beleggingspand te kopen. Gelukkig zijn er tegenwoordig meerdere manieren om in vastgoed te beleggen zonder zelf een huis te kopen. Van beursgenoteerde vastgoedfondsen tot crowdfunding platforms: de opties zijn talrijker dan ooit.

REITs: Real Estate Investment Trusts

Een REIT (Real Estate Investment Trust) is een beursgenoteerd bedrijf dat bezit heeft in onroerend goed. REITs zijn verplicht om minimaal 90% van hun belastbare inkomen uit te keren als dividend aan aandeelhouders. Dit maakt ze aantrekkelijk voor inkomensbeleggers. Bekende internationale REITs zijn Prologis (logistiek vastgoed), American Tower (zendmasten) en Realty Income (winkelruimtes). Via je broker kun je eenvoudig aandelen in REITs kopen.

Vastgoedfondsen in Nederland

In Nederland zijn er speciale vastgoedfondsen die beleggen in commercieel vastgoed zoals kantoren, winkels en woningen. Voorbeelden zijn Bouwinvest, Syntrus Achmea en NSI. Deze fondsen zijn echter vaak alleen toegankelijk voor institutionele beleggers of vermogende particulieren. Voor particuliere beleggers zijn vastgoed ETFs een beter alternatief, zoals de iShares European Property Yield ETF.

Vastgoed crowdfunding

Via vastgoed crowdfunding platforms kunnen particuliere beleggers meeprofiteren van vastgoedprojecten met kleinere bedragen. Nederlandse platforms zoals Brickstarter, Crowdrealestate en Vastgoedfunding bieden projecten aan waarbij je als geldverstrekker een vaste rente ontvangt. De rendementen liggen doorgaans tussen de 6 en 10% per jaar, maar het risico is hoger dan bij traditionele vastgoedbeleggingen. Controleer altijd of het platform een vergunning heeft van de AFM.

Huurrendement berekenen

Als je wel overweegt een beleggingspand te kopen, is het bruto huurrendement een belangrijk cijfer. Dit bereken je door de jaarlijkse huurinkomsten te delen door de aankoopprijs, vermenigvuldigd met 100. Een bruto rendement van 5-7% is in Nederland doorgaans acceptabel. Het netto rendement is lager na aftrek van kosten zoals onderhoud, verzekering, beheerkosten en leegstand. Houd ook rekening met de hogere overdrachtsbelasting van 10,4% voor beleggingspanden.

Vastgoed ETFs

Vastgoed ETFs bieden directe blootstelling aan de vastgoedmarkt via de beurs. Ze beleggen in een mandje van REITs en vastgoedaandelen wereldwijd of per regio. Populaire vastgoed ETFs zijn iShares Developed Markets Property Yield ETF en SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF. Het voordeel van vastgoed ETFs is de brede diversificatie en lage kosten. Het nadeel is dat ze meer gecorreleerd zijn met de aandelenmarkt dan direct vastgoed.

Risico's van vastgoed beleggen

Vastgoed beleggen kent specifieke risico's. Leegstand en het uitvallen van huurinkomsten zijn een reëel risico bij direct vastgoed bezit. Vastgoedprijzen kunnen ook dalen, zoals we hebben gezien tijdens de financiële crisis van 2008. Illiquiditeit is een ander nadeel: een beleggingspand verkopen kost tijd en geld. REITs en vastgoed ETFs zijn liquider maar gevoeliger voor rentestijgingen.

Belasting op vastgoed beleggingen

In Nederland valt een beleggingspand onder Box 3, waarbij de Belastingdienst rekent met een forfaitair rendement op basis van de WOZ-waarde minus de schulden. REITs en vastgoed ETFs vallen ook onder Box 3. Huurinkomsten uit vastgoed worden niet apart belast in Box 3. De hogere overdrachtsbelasting van 10,4% voor beleggingspanden is een significante kostenpost bij aankoop.