Starters lenen meer dan doorstromers: wat dit betekent voor beleggers

De kloof op de Nederlandse woningmarkt wordt steeds dieper, maar niet op de manier waarop je hem verwacht. Terwijl iedereen het heeft over stijgende huizenprijzen en overbieden, speelt zich een stille verschuiving af die pas nu in harde cijfers wordt bevestigd: in een groeiend aantal gemeenten lenen starters gemiddeld meer geld voor hun eerste huis dan mensen die doorstromen van een bestaande woning. Een trend die versnelt — en die verstrekkende gevolgen heeft voor zowel de woningmarkt als voor beleggers die in vastgoed geïnteresseerd zijn.

Waarom starters meer lenen dan doorstromers

Op het eerste gezicht klinkt het paradoxaal. Doorstromers kopen doorgaans duurdere woningen — ze gaan immers van een kleinere naar een grotere woning, of van een appartement naar een vrijstaand huis. Toch lenen starters in veel gemeenten een hoger bedrag. De verklaring zit in één woord: overwaarde.

Wie de afgelopen tien jaar een huis bezat, heeft in Nederland een forse vermogensaanwas meegemaakt. Woningprijzen zijn in die periode landelijk gemiddeld meer dan verdubbeld. Een doorstromer die in 2015 een woning kocht voor €220.000 en nu verkoopt voor €380.000, heeft €160.000 aan overwaarde opgebouwd. Die overwaarde zet hij direct in als eigeninbreng voor zijn volgende aankoop — waardoor hij minder hoeft te lenen, ook al koopt hij een duurdere woning.

Starters hebben dit voordeel niet. Zij beginnen bij nul. Ze zijn volledig afhankelijk van hun inkomen voor de hypotheekberekening, plus eventueel een schenking of eigen spaargeld. En met woningprijzen die in veel stedelijke gemeenten op en rond de €400.000 tot €600.000 liggen voor een bescheiden gezinswoning, wordt die hypotheek al snel hoger dan wat de doorstromer aanvraagt — ook al koopt die doorstromer formeel een duurder object.

De cijfers per gemeente: een groeiende kloof

De trend tekent zich af in vrijwel alle grootstedelijke gebieden, maar ook in middelgrote gemeenten die de afgelopen jaren onder druk zijn komen te staan door de uitstroom uit de Randstad. Onderstaande tabel geeft een indicatief beeld op basis van hypotheekdata die marktpartijen bijhouden:

Gemeente	Gem. hypotheek starter	Gem. hypotheek doorstromer	Verschil
Amsterdam	€ 412.000	€ 375.000	+€ 37.000
Utrecht	€ 388.000	€ 351.000	+€ 37.000
Haarlem	€ 371.000	€ 342.000	+€ 29.000
Almere	€ 335.000	€ 318.000	+€ 17.000
Breda	€ 318.000	€ 305.000	+€ 13.000
Zwolle	€ 309.000	€ 298.000	+€ 11.000
Groningen	€ 274.000	€ 269.000	+€ 5.000

Opvallend is dat het verschil het grootst is in steden waar de woningprijzen het langst stijgen — en dus waar doorstromers de meeste overwaarde hebben opgebouwd. In Amsterdam en Utrecht is het gat al opgelopen tot meer dan €35.000. In krimpgemeenten en kleinere steden waar woningprijzen minder sterk zijn gestegen, is het verschil kleiner of afwezig.

De rentegevoeligheid van starters is structureel hoger

Dit gegeven heeft een gevolg dat financieel analisten zorgen baart: starters zijn structureel kwetsbaarder voor renteschommelingen dan doorstromers. Een hogere hypotheekschuld gecombineerd met een doorgaans lager inkomen (starters zijn jonger, nog in de vroegste fase van hun loopbaan) betekent dat een renteverhoging van één procentpunt hen procentueel harder raakt.

Stel: een starter met een hypotheek van €400.000 ziet zijn maandlast bij een rentestijging van 4% naar 5% stijgen met ruim €250 per maand. Voor een doorstromer met een hypotheek van €355.000 is dat effect kleiner — zowel in absolute als relatieve zin, want die doorstromer heeft ook doorgaans een hoger inkomen op dat punt in zijn carrière.

Wat drijft de versnelling van deze trend?

Drie factoren werken simultaan en versterken elkaar:

• Explosief gegroeide overwaarde bij bestaande eigenaren. De gemiddelde overwaarde van een Nederlandse woningeigenaar is de afgelopen vijf jaar gestegen tot boven de €150.000. Die buffer groeit elk jaar dat de woningmarkt niet daalt.
• NHG-grens bereikt zijn plafond. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft voor 2026 een grens van €435.000. Starters die binnen deze grens kopen, profiteren van gunstigere rentetarieven — maar dat betekent ook dat ze in veel stedelijke gemeenten al snel aan de bovenkant van hun mogelijkheden zitten.
• Inkomensgroei blijft achter op woningprijsgroei. Hoewel de reële lonen de afgelopen twee jaar zijn hersteld, zijn woningprijzen al tientallen jaren sneller gestegen dan inkomens. Starters moeten voor hetzelfde huis naar verhouding meer van hun inkomen inleggen dan een generatie geleden.

Gevolgen voor de huurmarkt: een vicieuze cirkel

De paradox dat starters meer lenen dan doorstromers heeft een onvermijdelijke keerzijde: een deel van de starters kán helemaal niet kopen, ook niet met een hogere hypotheek. Hun inkomen schiet tekort, of ze vinden geen betaalbare woning onder de NHG-grens in de gemeente waar ze willen wonen. Die groep eindigt in de huurmarkt — en dat terwijl de vrije-sector huurmarkt ook onder druk staat.

Voor beleggers die grote bedragen in vastgoed willen inzetten is dit een tweesnijdend zwaard. Aan de ene kant is de huurvraag structureel hoog, wat wijst op stabiele huurinkomsten. Aan de andere kant heeft de overheid de afgelopen jaren maatregelen genomen die verhuur minder aantrekkelijk maken: hogere overdrachtsbelasting voor beleggers (10,4%), de regulering van de middenhuur, en strengere box 3-heffingen.

REITs en vastgoedfondsen: alternatief voor directe vastgoedinvestering

Voor beleggers die exposure willen aan de woningmarkt zonder zelf verhuurder te worden, bieden beursgenoteerde vastgoedfondsen (REITs) en Nederlandse woningfondsen een alternatief. De voordelen liggen voor de hand: geen gedoe met huurders, directe liquiditeit, en spreiding over honderden objecten in plaats van één pand.

In de Nederlandse context is het relevant om te kijken naar fondsen die specifiek in woningen investeren. Europese woon-REITs zoals Vonovia (Duitsland) en Heimstaden hebben de afgelopen jaren echter forse koersdalingen doorgemaakt door de rentestijgingen — een herinnering dat ook indirecte vastgoedbeleggingen gevoelig zijn voor de rentecyclus.

Voor wie liever in Nederlands vastgoed belegt, zijn er partijen als Synvest die maandelijks dividend uitkeren uit een gespreid vastgoedportfolio. Dit is een andere benadering dan het kopen van individuele panden, maar het biedt wel exposure aan dezelfde trend: een woningmarkt die structureel onder druk staat van vraag die het aanbod overtreft.

Historische vergelijking: herkennen we dit patroon?

Het fenomeen dat starters meer lenen dan doorstromers is niet nieuw, maar het is eerder in de geschiedenis van de Nederlandse woningmarkt voorgekomen. In de late jaren negentig, tijdens de eerste grote woningprijsexplosie, zagen we een vergelijkbaar patroon. Ook toen bouwden bestaande eigenaren snel overwaarde op, terwijl starters steeds hogere hypotheken moesten afsluiten.

Wat de huidige situatie anders maakt, is de schaal. In de jaren negentig betrof het voornamelijk de vier grote steden. Nu tekent de trend zich af in tientallen gemeenten — van Almere tot Zwolle, van Haarlem tot Breda. En anders dan in 2008, toen een correctie volgde, lijkt het aanbodprobleem nu fundamenteler. Er zijn simpelweg te weinig woningen.

Voor wie op zoek is naar een doordachte beleggingsstrategie in deze marktomstandigheden, is het cruciaal om onderscheid te maken tussen kortetermijnschommelingen en structurele trends. De woningtekorten in Nederland zijn structureel — en de kloof tussen starters en doorstromers is een symptoom van een dieper probleem dat niet snel wordt opgelost.

De politieke dimensie: beleid loopt achter

Opeenvolgende kabinetten hebben maatregelen geprobeerd om starters te helpen: de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting (starters tot 35 jaar betalen 0% in plaats van 2%), de NHG-uitbreiding, en lokale startersleningen via gemeenten. Deze maatregelen hebben zeker effect gehad, maar ze lossen het fundamentele probleem niet op: er zijn te weinig woningen voor de vraag.

Zolang de bouwproductie achterblijft op de doelstelling van 100.000 nieuwe woningen per jaar — en in 2025 werden er slechts circa 74.000 opgeleverd — blijft de druk op de markt bestaan. Starters betalen daarvoor de prijs, letterlijk: ze lenen meer, nemen meer risico, en bouwen minder snel vermogen op dan de generatie vóór hen.

Voor beleggers die willen weten wat dit betekent voor de prijsontwikkeling van vastgoed op langere termijn, is de les simpel: zolang de vraag het aanbod overtreft, blijft de druk opwaarts. Dat is gunstig voor bestaande vastgoedeigenaren — maar het vergroot ook de maatschappelijke druk op de politiek om in te grijpen, wat beleggingsrisico's met zich meebrengt via regelgeving.

Wat betekent dit voor jou als belegger?

De bevinding dat starters in toenemende gemeenten meer lenen dan doorstromers is meer dan een statistisch curiosum. Het is een signaal over de structuur van de Nederlandse woningmarkt — en die heeft directe gevolgen voor hoe je als belegger positioneert.

Ten eerste bevestigt het de aanhoudende druk op de huurmarkt. Starters die niet kunnen kopen, moeten huren. Die vraag is structureel en neemt toe. Wie exposure wil aan deze trend zonder directe verhuurderslast, kan kijken naar woningfondsen of REITs — mits rekening wordt gehouden met de rentegevoeligheid van deze instrumenten. Gebruik hierbij de inzichten uit onze gids over internationale brokers voor Nederlanders om te beoordelen via welk platform je het meest kostenefficiënt kunt beleggen in Europese vastgoed-ETFs.

Ten tweede is het een waarschuwing voor wie zelf starter is én wil beleggen. Een hoge hypotheek beperkt je financiële manoeuvreerruimte. Wie €400.000 of meer heeft geleend voor een huis, heeft minder kapitaal beschikbaar voor aandelen, ETFs of andere beleggingen. De woningaankoop ís op zichzelf al een grote investering — maar vergeet niet dat illiquiditeit een risico is dat je niet kunt diversifiëren.

Ten derde suggereert de versnelling van de trend dat dit geen tijdelijke afwijking is. Zolang bestaande eigenaren overwaarde blijven opbouwen terwijl starters bij nul beginnen, zal de kloof groeien. Voor beleggers die denken aan hun kinderen of kleinkinderen — of aan de maatschappelijke houdbaarheid van de woningmarkt — is dat een gegeven dat meeweegt bij langetermijnpositionering.

Zelf beginnen?